物流地产的战国论（第五篇）——王道与霸道

纵观战国前后二百五十多年，大小列国除了在战场上年年纷争之外，对于国家的治理方式也是迥然不同。而无论百家如何争鸣，最受主流推崇的无外乎就是王道和霸道两种了。

——全文2605字，于2023年8月31日发表于上海

01王道——体系与过程

王道治国在某种程度上可以被看作为是儒家的治国理想，主要延续自国祚近八百年的周王朝，寻求的是通过系统化的社会管理来辅助王权完成对不同阶级的统治。

对于王道来说，其核心是建立完整的体系，然后通过王权的强制力在社会上推行这套体系，并维护其稳定运行，最后使人民将思想、道德、言行在潜移默化中主动套入到体系中去生活、工作。

类似这种依靠体系来推动发展的方式，在现代物流地产行业中也一直被部分公司奉为圭臬。

对于早已将所谓“募投管退”的地产资本化逻辑运用纯熟的头部企业们，通过寻求以仓库作为基点进行物流循环链路打造的模式，在以GLP为先行者的市场中，得到了部分实现。

因为仓库本身在物流中属于绕不开的节点，所以对于物流地产商来说，在得以同时依靠PE和不动产资本协助的前提下，从熟悉的客户入手，以投资入股的方式，迅速从不动产租赁端向物流服务运营端延伸成为了可能。也正因为切身接触着这些租户的实际运作，所以对于转换身份为投资者的地产商来说，资本市场中最“忽悠”人的“故事”在这里更容易被揭开表层，露出其真实的内里。

同时，如果租户中存在大宗或者长期储存类的企业的话，那么具备资金实力的一些地产商，也得以更快的进入到供应链金融的业务领域中。

而当节点、动线和资金三个重点被贯通以后，塑造大物流的封闭循环就只剩下了时间问题。

但是，就如同王道本身的缺陷一样，依赖体系的发展方式只能适用于稳定的社会或商业环境下，而在激励竞争的态势中很容易被冲击得支离破碎。

王道对于体系的重视导致其对于实际利益的追求会大大滞后。富国强兵从来都不是王道治国理念的直接目的。

《孟子见梁惠王》中，“王曰：叟！不远千里而来，亦将有以利吾国乎？孟子对曰：王！何必曰利？亦有仁义而已矣。”

可见，王道认为的强国方式，始终是先让社会在体系中自行运转起来，然后自然而然地发展到富国乃至强兵的阶段。是非常典型的“过程导向”。

在物流地产行业内，类似王道这种治理和发展的模式，也是在整体市场尚处于平稳阶段时期的产物。就当时的情况来说，意识到地产商需要从仓库向上下游领域拓展才能营造起“护城河”、才可以得到长久发展的企业，的确是具备长远眼光的。但是意料之外的是，一片欣欣向荣的物流地产行业在短时间内迅速进入到瓶颈期，并快速滑向全面竞争的境地。甚至在某些区域，仓库租赁市场已经发生了无序竞争的情况。而在这种市场突变下，仍然企图采用系统化发展，以体系来塑造竞争壁垒和发展通路的想法，已经开始直面各种困境而尽显颓势了。

王道不言利而只言大义的特点，在治世可以被君王奉为金科玉律，在乱世却只能成为衰败的起点。这也是为何春秋以降，迈入战国时期的各国君主对儒家诸子一直都是以礼相待却不拜相封侯的原因。

而在商业领域，王道追求的大义，也即是全面的运营体系，势必会分散企业本身的人力、财力和精力。对于仍然没有进入到行业平稳期的物流地产来说，大多数企业集中资源生存下来已经显得有些捉襟见肘的情况下，“体系”两个字似乎显得过于奢侈了。

02霸道——只以结果论英雄

霸道治国是为了一个目标而倾尽全力去达成的治理方式，是春秋进入战国最典型的治国变化。

国王在国家的生存压力下，以求“利”代替了求“名”，将军事优先提升到了全社会的最高层级。塑立战国时期霸道发展逻辑的典型就是商鞅，他始终贯彻以“耕战”为先，通过各种强制手段将整个秦国社会牢牢绑在了“农”与“军”的车轮上。无论是国家、王室还是各阶层人民，都只为了单一目标进行工作和生活。

对于物流地产行业来说，遵从霸道就是在单一层面追求绝对领先，绝不寻求横向拓展的治理思想。这也恰恰是地产商最为擅长和看重的。以规模化作为一切前提的物流地产开发企业，在没有取得一定市场占有率的情况下，就开始着眼业务领域的横向发展，无异乎是搭建了一片“空中楼阁”，时刻有倾覆的危险。

物流仓储其实就是在长链的动线中寻找到合适的“静点”，表面上看起来这些点是打破了物流需要保持“流动”的属性，但实际上正是有了这些仓库作为中转场所，才能使得物流的“流动”趋于长效化，在速度、稳定性和经济效益等等多个领域得到助力。所以，这些“静点”的选择就需要运营企业在考虑时慎之又慎。而物流不同的细分领域中，对适宜的节点都有着不同的考量方式，甚至同一领域、同一产品的物流服务商，都会基于自身能力的特点做出和同行完全不同的选择。

对于投资建造这些“静点”的地产商来说，如果无法做到具备绝对先见之明的“定点”布局，在2-3年前就能精准预料到今后使用方的要求，那么只得通过针对重点城市的多个区域进行“广撒网”才可能不会错漏任何机会。也就是做到人无我有、人有我全。

霸道的理念是对于结果的绝对追求，完全不考虑其过程是如何进行的。所以，道德、信念、规则等等这些受到社会广泛重视的价值观，对于奉行霸道治理的君王来说，无疑就是废纸一张。只有能够推动各阶层去实现富国、强军以至吞并他国的“奖”和“惩”，才是霸道治国最核心的两柄权杖。秦国得以最终一统天下，依靠的也绝不是风华绝代的诸子文化或海内生平的街市繁华，而是不以黥耻、闻战皆喜的法令、农耕和铁骑。对于尚黑的秦国来说，文化意味着浮华，金钱只是工具。

同样的，对于当前的物流地产企业来说，虽然在长远来看，全面进入到大物流领域的方方面面似乎是塑造“百年企业”所必须要经历的，但是如何考虑眼前近乎惨烈的市场竞争，从而存活下来或者活得更好，似乎才更为重要。

无论是投资拓展还是招商租赁，结果导向对于开发商而言是在竞争环境中唯一可以取得生存之道的方式。的确，对过程的重视是每个公司本身价值观最直接的表现方式，但对于生存在多变且动荡商业环境中的企业，似乎应当更多考虑“耕战”，而非“文明”吧。

不管王道也好，霸道也罢，都是社会行进到特定阶段的产物，是商业发展到不同时代的应对方式。无关对错是非，也不论先进与否，哪怕处于同一行业、同一时期的不同企业，自身对于应对环境的选择方式都是不尽相同的。

这只关乎于合适和选择。

物流地产行业发展至今，每个公司看似大同的外表之下，或多或少都在发生着不同方向的演化形式，也在很大程度上开始影响整个行业未来的走向。