京东产发+蜀海供应链，天时地利人和的“干改冷”

最新消息，京东产发首个外部干改冷合作落地，项目已于近期交付蜀海供应链正式投入运营！

从服务京东自建物流的需求，到独创“亚洲一号”大型智能仓库的设计标准，再到独立运营快速商业化转型，之后发行首单民营仓储物流公募 REIT，此次又再次挑战新难度——完成了与蜀海供应链的大面积复杂改造合作。

京东产发的合作行业不断拓宽、不断深入，从电商、快递快运、第三方物流、消费品快时尚到市场火热的汽车新能源，再到蜀海所在的冷链，其正在从京东供应链体系的基石逐渐演化为全行业现代化基础设施服务商。

冷库数量暴涨 为何市场仍需定制化冷库？

这几年，冷链在整个经济大环境中都是一个热词。

受生鲜电商渗透率提升、餐饮行业加速恢复、预制菜需求加速扩大影响，冷链物流需求极速增长。据中国物流与采购联合会发布的数据，2024年上半年，冷链物流总额为3.1万亿元，同比增长3.7%。冷链物流市场规模也达到了2688亿元，同比增长3.3%。根据艾媒咨询的预测，预计2025年中国冷链物流市场规模将达到8686亿元。

由此也带来了资本的极力追捧。据统计对外披露的冷链物流领域投融资情况，2023年，行业总计融资数量为6个，总计融资规模超14亿元。虽然整体融资金额和融资项目数量较前几年下降，但单笔融资金额的大幅提升主要是因为融资项目集中冷链物流的基础设施和科技领域。

其中，冷库、冷藏车的增长最具典型。根据中国物流与采购联合会的数据显示，到2023年，冷库总量约2.28亿立方米，冷藏车保有量约43.2万辆，同比增长12.9%。

但就是在这样增量之下，不少大型冷链企业和品牌客户仍表示：缺冷库。有业内人士表示，这种短缺主要是结构性供需不平衡。

很多市场上的存量冷库，存在资质证照不全、硬件设备老旧等情况，还有的冷库温区单一、软件配套设施极差。不少品质冷链企业亟需干冷结合、多温层仓储、自动化设备、仓配一体、数智化、绿色低碳的优质冷库。但如果企业自己去做传统冷库或者干仓改造，不仅耗时耗力，专业要求很高，成本上投入也是巨大的。

京东产发冷链相关负责人也提到当前冷链行业的客户，对冷链仓储专业要求很高，需求差异也大，同时对于成本也有考量，“有温区的要求、产品的要求、特殊功能的要求、成本效率的要求等，相比干仓客户，其个性化需求更多、温区配比不固定、租赁面积不等甚至定价逻辑都有差异。”

比如在全国多个地区设有门店的连锁餐饮企业，以及致力于打造中央厨房冷链配送体系的餐饮品牌——蜀海供应链，就亟需遍布全国的仓储网络布局、仓拣协同的能力以及区位便利适配的冷库资源，帮助他们打造一站式供应链管理服务。

这时候定制化冷库成为他们的共同选择。

天时地利人和的“干改冷”合作

而蜀海供应链恰好就是一个这样的冷链仓储需求方。

成立于2014年的蜀海供应链，最开始为海底捞提供整体供应链托管运营服务，之后逐渐开放面向整个餐饮产业链上下游的企业，提供全生命周期的食材供应链解决方案。因此，其对于冷链仓储的配套、区位、仓储面积、功能、温区等都有相应要求。

京东产发作为蜀海目前合作规模最大的开发商，双方存量合作项目已达5个，超过8万平米，此前在西安、昆明、济南等地的项目上双方已经有多年的合作默契，而此次落地正式投运的北京大兴机场项目不仅代表京东产发BTS核心能力的升级，也是双方合作更进一步的注脚。

此次在北京大兴项目上京东产发与蜀海之所以能完美合作，有三大重要理由。

第一，天时。当时京东产发位于大兴机场附近的高标仓建设启动不久，要做设计变动和改造相对容易，而且成本上能节省下不少。“如果是正常的‘干改冷’，不仅要刨掉地坪，还有保温措施等一系列工作，非常繁琐且成本高昂。”

第二，地利。据悉与蜀海合作的大兴机场项目需求相对复杂。首先，仓储面积需求大，以北上广深这样的一线城市为例，寸土寸金，想要拿出几万平米体量的仓储供应相对较难；其次，因为蜀海餐饮产业的特殊性，不能离消费市场太远，否则会有较大的成本压力；再者，餐饮行业淡旺季属性明显，春节前后、暑期等旺季需要额外弹性租赁面积保障，这在一个一线城市是稀缺资源；此外，餐饮多层温区需求，常温、冷冻、冷藏等不同温区分布需求必然有一个改造的过程，成本上又多了一层压力。而京东产发位于北京大兴机场的在建仓库恰逢其会。

第三，人和。京东产发本身就有复合型服务的能力，能在保持专业度在线的同时，内外部高效协同落地，对客户项目提供全生命周期的服务和管理。

据悉，这个项目作为2023年北京市场上最大的三温库需求，仅仅两个月的快速响应和协商，双方就完成了这个大面积复杂改造项目的签约。

今年5月底，这个京东产发首个干改冷合作项目已经交付蜀海，正式投入运营。

三大能力壮大冷链朋友圈

助力蜀海入驻北京大兴机场项目，仅仅只是京东产发发力冷链赛道的一个缩影。在冷链医药的合作中，除了蜀海，鲜生活、雪链、本来生活、华鼎冷链等都是其朋友圈一员。

从2007年京东自建物流体系，在业内率先设计并开发专有的“亚洲一号”超大型智能园区至今，京东产发已经形成三大关键能力，从而为全行业提供基础设施及一体化解决方案。

第一，全网资产能力。其资产网络全面覆盖核心城市、交通枢纽和制造业基地，且拥有丰富在建项目及土地储备，能够快速响应客户不断变化的需求。据悉，京东产发的国内园区覆盖29个省级行政区，涵盖所有核心物流节点，其中约90%的园区位于国内一线城市、及其卫星城市以及二线城市，还在5个海外国家拥有39个基础设施项目。总管理建筑面积超过2500万平米。

在冷库资产方面，截至 2023 年 12 月 31 日，累计运营冷库面积超 30 万平。

第二，定制化服务。一方面为客户提供智慧选址、多元化方案设计、综合开发建设、智能物业管理等全方位定制化服务，另一方面也帮助分析行业客户实际运营需求，量身定制仓储空间设计、建设及改造方案。

以武汉亚一冷链智能一体化物流中心为例，其生鲜仓分为 4个温层，储存着超过 100 万件不同的生鲜商品。大型分拣中心 24 小时不间断运营，每天可处理超过一百万订单。

第三，绿色运营服务。对很多上市公司、大品牌来讲，绿色低碳越来越重要。而京东产发恰好在智能仓储、场站、物业与运送一体化、管理数字化、作业智能化、绿色建造、绿色运营等方向上颇有心得。

而凭借丰富的实践经验、专业的综合解决方案、先进的技术开发能力，打造出一系列新一代物流基础设施，京东产发不仅成为了支撑起整个京东供应链体系的基石，也正在帮助越来越多行业进行全网供应链布局。

据悉，2023年2月，嘉实京东仓储基础设施REIT在上交所正式上市，是国内首只民企仓储物流公募REITs。其基础设施资产包括位于重庆、武汉和廊坊的3处现代化仓储物流园项目，合计建筑面积350,995.49平方米，目前出租率高达100%，社会效益良好。因此在发行期就备受市场认可，募集资金总额17.57亿元，战略投资者、网下投资者和公众投资者总认购金额718.16亿元，网下投资者认购金额超126倍。在刚过去的2023年，据了解，嘉实京东仓储基础设施REIT全年营收1.15亿元，实现可供分配金额7352万元。近日，在上交所举办的“REITs全民行-优质项目展示活动”中，也作为仓储物流行业优质项目进行了展示。

未来，京东产发将致力于成为全球最受信赖的综合资产管理与产业发展服务商，同时将会在新能源、光伏等方向践行ESG实践。